|
- Ingatlan átruházáshoz kapcsolódó szerzõdések (adásvétel, ajándékozás,
csere, életjáradék, eltartás, öröklési szerzõdés, végrendelet) készítése, véleményezése.
- Bérleti-, használati szerzõdések készítése.
- Birtokviták rendezése.
- Teljeskörû földhivatali ügyintézés, hiteles tulajdonilap kiváltása.
- Társasházak alapítása, alapító okiratok és szervezeti-mûködési
szabályzatok elkészítése.
- Jelzálogszerzõdések elkészítése.
- Külföldiek ingatlanszerzéseivel kapcsolatos engedélyek beszerzése.
- Elektronikus tulajdoni lap beszerzése. Hogyan bonyolíthatja le ingatlan adás-vételét megbízhatóan, meglepetések nélkül? I. Az ingatlan megvásárlása 1. Az ingatlan megvételének alapvető feltétele, hogy az ingatlan az eladó tulajdonában legyen (az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként szerepeljen), és rendelkezhessen is vele. A leendő vevő erről az ingatlan tulajdoni lapjáról tájékozódhat.
A tulajdoni lapot bárki megtekintheti, illetve hiteles másolatot kérhet arról az ingatlan fekvése szerint illetékes (körzeti) földhivatalnál, illetve egyre több ügyvédi irodában megtalálható az úgynevezett TAKARNET rendszer melynek segítségével lehetőség nyílik arra, hogy a tulajdoni lap tartalmát interneten keresztül a földhivatali költségnél lényegesen olcsóbban, sorban állásnélkül megismerjük.
Érdemes az adásvételi szerződés megkötése előtt közvetlenül újból megtekinteni a tulajdoni lapot, mivel egyre gyakoribb az, hogy nem a tulajdonos adja el a lakást, illetve ugyanaz a személy rövid időn belül több személynek értékesíti.
2. Az eladó - az adásvétel megkötése előtt – köteles tájékoztatni a vevőt a lakás lényeges tulajdonságairól, így az arra vonatkozó esetleges jogokról és terhekről. (pl. az eladó köteles tájékoztatni a vevőt arról, hogy az épület melletti szórakozóhely hajnalig való nyitvatartása zavaróan hat a lakókra, vagy a lakás többször leázott a fenti szomszéd miatt). Köteles továbbá az ilyen körülményekre, illetőleg jogokra és terhekre vonatkozó okiratokat a vevőnek átadni.
3. Abban az esetben, ha a lakás vételárát nem az adásvétel létrejöttekor fizeti ki a vevő, az eladó tulajdonjogát a teljes vételár megfizetéséig fenntarthatja. Ebben az esetben a vevő tulajdonjogának megszerzéséig (a vételár teljes megfizetéséig) a lakást nem adhatja el, nem terhelheti meg (pl. nem vehet fel rá bankkölcsönt). Amennyiben a vevő e kötelezettségének nem tesz eleget, ezért felelősséggel tartozik.
A vevő a lakást a felek megegyezése szerinti időpontban veheti birtokba, de a vételár megfizetését követően csak indokolt esetben maradhat a lakás az eladónál (pl. a kiköltözés lebonyolításáig). A vevőt a birtokba lépés időpontjától kezdődően illetik meg a lakásból származó hasznok, illetve köteles a terhek viselésére.
4. Célszerű a birtokba lépéskor leolvasni a közműmérőket (gáz-, villany-, vízóra), illetve bejelenteni a szolgáltatóknál a tulajdonosváltást. II. Az adásvételi szerződéssel kapcsolatos követelmények:
A lakásra vonatkozó adásvételi szerződés kizárólag írásban köthető meg érvényesen.
A vevő tulajdonjogát az illetékes földhivatal kizárólag akkor jegyzi be, ha
- ügyvéd az okiratot ellenjegyezte, vagy
- közjegyző közokiratba foglalta.
III. Ingatlan adásvételével kapcsolatos költségek:
Amennyiben a szerződő felek másként nem állapodnak meg, az eladó viseli azokat a költségeket, amelyek az ingatlan átadásával és az ingatlan-nyilvántartási állapot rendezésével kapcsolatban merülnek fel, a vevő pedig az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződéssel (ügyvédi díj, közjegyzői díj valamint felmerült költségeik), az átvétellel és tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésével kapcsolatos költségeket kell, hogy viselje.
1. Illeték
A vevő terheli a fentiken túlmenően a visszterhes vagyonátruházási (vagyonszerzési) illeték is.
Az illeték összege a lakás forgalmi értékéhez igazodik. Magánszemélyek, illetve ingatlanforgalmazással főtevékenységként nem foglalkozó szervezetek esetén az illeték összege 4 millió forintig 2%, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 4%. Tehát egy 10 millió forint értékű lakás esetén 80.000 Ft+240.000 Ft=320.000 Ft összegű illetéket kell fizetni.
Lakástulajdon vásárlása esetén, ha a magánszemély vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete.
Illetékkedvezmények: - mentes az illetékfizetési kötelezettség alóla lakóház építésére alkalmas teleknek a megszerzése, ha a vagyonszerző az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít
- ugyancsak mentes az illetékfizetési kötelezettség alólavállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának megvásárlása.
Amennyiben az új lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 30 millió forintot és a vagyonszerző másik lakástulajdon eladását nem igazolja, akkor az illetékből nem kell megfizetni azt az összeget, amely akkor járna, ha a lakás forgalmi értéke 15 millió forint lenne. Ilyen lakás tulajdoni hányada esetén a kedvezmény a 15 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos részére illeti meg a vagyonszerzőt; - az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő, de legfeljebb 40 000 forint kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 8 millió forintot nem haladja meg. Ilyen forgalmi értékű lakás részaránytulajdonának megszerzése esetén a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg. Az illeték összegét az Illetékhivatal állapítja meg, amelyről határozattal értesíti a vevőt.
2. A földhivatali eljárással kapcsolatban felmerülő költség:
az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog bejegyzésének költsége 6600 Ft, amelyet postai csekken illetve az illetékes födhivatalnál közvetlenül lehet megfizetni.
This e-mail address is being protected from spam bots, you need JavaScript enabled to view it
|
